一、依法依规，严格规范农村不动产确权登记发证行为
（一）严格把握政策界线
1.对合法部分的农村宅基地及房屋，先予以确权登记。对农民违法超占超建的宅基地及房屋不予确权登记，在今后按照“三改一拆”工作相关政策集中统一做出处理。不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占超建位置和面积未能区分超占位置的，注明超占超建面积。
2.对合法的一处宅基地建房进行确权登记，在本村有两处及以上宅基地，但具有合法权属来源或符合建房补办条件，合计面积未超过规定面积标准的，以一宅计算。对拆旧建新的，国土资源部门在审批新建宅基地时，应当同时办理原宅基地使用权注销手续，并收回原不动产权利证书。
3.宅基地使用权通过调剂、审批等变更方式或房屋所有权通过买卖、赠与等转移方式已登记到位的，按“房随地走、地随房走、房地不可分离”原则，根据土地管理法等法律和国家有关规定，对符合农村宅基地使用权条件的对象，确定相应的房屋所有权或宅基地使用权。
村（居）民调剂、置换、析产涉及宅基地使用权及房屋转移的，均需按房地一体登记的原则办理，土地使用权面积不得超过规定面积标准（包括不属确权面积），经法院调解或判决离婚的，土地使用权面积按生效的法律文书确定。
4.宅基地使用权证、房屋所有权证均已颁发且权利主体一致的，按照“不变不换”原则，保持两证不变申请换证的，应当收回原证，颁发不动产权证书。权利主体不一致的，应当重新确定权利主体，权利主体相符后予以确权登记。不动产登记时一般以户主为单位申请，特殊情形的除外。
（二）严格确认权利主体
宅基地使用权原则上应依法确认给本农村集体经济组织成员，同时应符合“一户一宅”政策，但以下几种情况除外：
1.已合法拥有一处宅基地的，因依法继承房屋占用农村宅基地的，不受“一户一宅”政策限制，可按规定确权登记。
2.原为农村集体经济组织成员，因就学、兵役、婚姻、就业、服刑、进城落户等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内已经合法审批建造的宅基地及房屋，可申请不动产登记。
3.非本农村集体经济组织的农民，因新农村建设、地质灾害防治、移民安置、下山脱贫等原因，经依法批准异地建房的，在落实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理不动产确权登记。
4.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，并在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明“该权利人为非本农民集体成员”。
二、分阶段妥善处理农村宅基地及房屋的确权问题
本着“尊重历史、保护权益、先地后房、分类处理”的原则，分阶段做好农村宅基地及房屋历史遗留问题的处理，切实保护农民的合法权益。
1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，由权利人先行具结，所在村集体经济组织或村委会对宅基地使用权人、实际使用面积、四至范围等进行确认，公告30天无异议的出具证明，经所在镇（街道）国土所、村镇建设办审核，报镇人民政府（街道办事处）审定，按实际使用面积确定宅基地使用权及房屋所有权。
2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，且在1993年11月1日后未发生变化的，符合现行建房条件的，在规定面积标准内对未批部分经镇人民政府（街道办事处）处理，并补办个人建房审批后，确定宅基地使用权及房屋所有权对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。
3.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，或者房屋建筑面积超过规划许可的建筑面积，符合现行建房条件的，在规定面积标准内对未审批部分经镇人民政府（街道办事处）处理，并补办个人建房审批后，确定宅基地使用权对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。
按照上述第2、3款规定符合现行建房条件（指符合《慈溪市人民政府办公室关于进一步规范农村宅基地管理的实施意见》（慈政办发〔2014〕96号）规定的建房条件），经处理后补办审批手续的，须按建筑面积30元/㎡的标准向宅基地所在村集体经济组织或村委会缴纳费用。
4.2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件出台后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。
三、农房确权登记发证工作流程
经申请，符合农村宅基地及房屋确权登记的，按照权籍调查、申请、受理、审核、登簿、发证程序进行如需补办用地及村镇规划审批手续的，须增加联审、公告、处理、补办程序村（居）民通过调剂、置换宅基地使用权及房屋所有权的，须增加审批（调剂）、房地产交易与成交价格申报审核、纳税程序。
（一）权籍调查
以行政村为单位对宅基地及房屋进行权籍调查，查清宅基地建房等情况，形成《XX村宅基地及房屋调查汇总表》与测绘成果，并在本村村（政）务公开栏进行公示，公示期为5天对公示内容有异议的，由异议人提出书面异议材料，重新调查核实。
（二）申请、受理（联审、公告、处理、补办）
1.对符合登记条件的，权利人可直接向所在镇（街道）农房确权工作小组办公室、村级受理点或国土资源所（分局）提出不动产登记申请、受理。
2.对需补办用地及村镇规划审批手续的，由农户申请，经村集体经济组织初审，形成《XX村农居自建房用地申请补办审批汇总表》，提交所在镇（街道）农房确权登记工作小组受理联审，结合测绘成果和已有权属资料进行审查，出具农房处理补办联审意见，形成《慈溪市XX镇（街道）XX村农居自建房处理补办汇总表》，下发给所在村公示5天，公示期满后无异议的，镇（街道）农房确权登记工作小组出具处理意见，由所在村分户送达到申请人，申请人将土地有偿使用款缴纳到指定账户。
3.对已按规定处理完毕的，所在镇（街道）农房确权登记工作小组各成员单位共同签署《慈溪市农居自建房用地补办联合审批表》，报镇人民政府（街道办事处）批准后，加盖“慈溪市人民政府农村私人建房审批专用章（X）”。批后结果公示7天。
（三）登记
经审查，权属来源合法、权利主体一致、材料齐全规范、查看公告到位的，审核后，予以登簿发证。
对有下列情形之一的，不予登记：
1.土地权属有争议的或房屋权属不清的
2.因依法查封建（构）筑物和其他附着物等原因限制土地权利的
3.新建住宅时，应当拆除而没有拆除的旧房及所占宅基地
4.法律法规规定不予登记的其他情形。
四、工作机制
为加快推进农房确权登记工作，建立市、镇两级确权登记工作会审制度，定期或视情不定期召开，会审会议结果形成专题会议纪要。涉及重大问题的，由市农村宅基地及房屋确权登记发证工作领导小组会审决定。一般疑难问题由镇（街道）农村宅基地及房屋确权登记发证工作小组会审解决。镇（街道）会审形成的会议纪要须上报市农村宅基地及房屋确权登记发证工作领导小组备案。经备案的会议纪要分发各镇（街道），具有指导解决同类问题的效力。
五、附则
本《操作细则》自发布之日起施行。未尽事宜，由慈溪市农村宅基地及住房确权登记发证工作领导小组办公室负责解释。
附件：1.宅基地及住房确权登记发证资料清单
2.慈溪市XX镇（街道）XX村门牌证明
3.农村宅基地使用权和房屋所有权权属公示
4.农村宅基地使用权和房屋所有权登记权属审核表
5.慈溪市农居自建房用地补办申请书
6.慈溪市农居自建房用地补办联合审批表
