执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）
2019年3月5日，江苏省高级人民法院召开第4次审判委员会，就涉及租赁及抵押财产、动产所有权以及其他财产性权利的执行，案外人提出的执行异议及执行异议之诉案件审理中的若干问题进行了专题讨论。为统一裁判尺度，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》）、《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民诉法解释》）、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（以下简称《执行工作规定》）等法律及司法解释的规定，结合全省法院实际情况，现就涉及租赁及抵押财产、动产所有权以及其他财产性权利的执行引发的案外人执行异议及执行异议之诉案件的审理，制定本指南，供全省各级法院参考。
一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
1、承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2、承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及第四条的规定认定租赁合同的效力：
①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋
②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑
③租赁期限超过临时建筑的使用期限的
④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
3、案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：
（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的
（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的
（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的
（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的
（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的
（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。
4、承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：
①租赁合同的订立时间
②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平
③租金支付是否违反常理
④是否办理房屋租赁登记备案手续
⑤是否存在名为租赁实为借贷情形
⑥租赁房屋是否实际转移占有使用
⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。
案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。但同时具有下列情形的，应视为承租人实际占有并使用租赁物：
①已经取得对租赁物的实际控制权
②已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营或已进行装修等。
二、案外人基于特殊担保物权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
5、案外人基于特殊担保物权形成的优先受偿权提出执行异议，请求排除对执行标的处分行为的，除法律以及司法解释另有规定外，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，并裁定驳回异议，告知其直接就抵押或质押等担保物的变价款主张优先受偿权。
但该处分行为同时具有下列情形的，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理：
①导致案外人享有的质权、留置权丧失或者可能减损抵押物价值的
②导致案外人优先受偿权的实现受到实质性损害的。
6、案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，请求解除对案涉账户或款项的查封、冻结措施的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，并裁定不予支持。
但案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由，请求实现质权并要求解除查封或冻结措施或者请求不得扣划的，应依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。同时具有下列情形的，应予以支持：
（1）案外人与出质人订立了书面质押合同
（2）出质人已经开设专门的保证金账户
（3）该账户内资金已经移交给案外人实际控制或者占有
（4）该账户有别于出质人非保证金业务的日常结算账户。
7、案外人以其对查封、冻结或者强制执行的被执行人的应收账款（到期债权）享有质权为由，提出执行异议，请求解除查封、冻结或不得强制执行的，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。因此提起执行异议之诉，且同时具有下列情形的，应判决不得执行该应收账款债权：
（1）案外人与被执行人订立了书面的质押合同
（2）该质押合同签订于案涉债权被查封或冻结之前
（3）案外人与被执行人订立质押登记协议并在中国人民银行征信中心办理质押登记
（4）案涉债权与登记的应收账款具有同一性
（5）案外人与被执行人不存在恶意逃债以及规避执行情形。
8、证券登记结算机构主张其对证券公司等结算参与人、投资者或发行人提供的回购质押券、价差担保物、行权担保物、履约担保物等，在交收完成前享有质权，请求不得冻结或扣划的，依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。该质权有效设立的，应判决不得执行案外人享有的质权范围内的案涉财产。
9、案外人以其系执行标的的留置权人为由，主张其享有优先受偿权，并请求排除对留置物查封、扣押的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，并裁定不予支持。告知案外人在执行程序中就留置物的变价款主张优先受偿权。被执行人以及其他债权人对案外人的留置权的真实性、优先受偿顺位和比例产生异议的，适用执行分配方案异议程序处理。
10、案外人以其为留置物或质物所有人为由，对执行标的提出执行异议，请求排除执行的，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并裁定不予支持。案外人因此提起的执行异议之诉案件，根据下列情形予以处理：
（1）案外人尚未履行对被执行人所负债务的，除案外人同意将被执行人应收款项交付执行之外，对案外人的诉讼请求不予支持
（2）案外人已经依法履行其对被执行人所负债务，导致被执行人的留置权或动产质权已经消灭，或者因其他原因导致留置权或动产质权未依法成立的，对案外人的请求予以支持。
11、案外人对执行法院直接裁定抵债的执行标的，以其享有留置权为由提出异议，请求排除执行的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。因此引发的执行异议之诉案件，同时具有下列情形的，对案外人的权利主张应予以支持：
（1）案外人异议针对的执行标的为动产
（2）案外人的留置权系基于保管合同、运输合同、加工承揽合同以及法律规定可以留置的其他合同对被执行人依法享有债权
（3）案外人在执行法院采取查封、扣押以及其他执行措施前与被执行人订立的书面合同中明确约定其占有执行标的，在被执行人不履行债务时可以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿
（4）案外人实际占有或者控制执行标的。
但案外人以其对执行标的享有留置权为由提出异议，请求排除执行，具有下列情形之一的，对其权利主张不予支持：
（1）案外人主张的留置权并非基于保管合同、运输合同、加工承揽合同以及法律规定可以留置的其他合同发生的债权，或者留置的动产与债权不属于同一法律关系，但符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百零九条规定的除外
（2）法律规定不得留置或案外人与被执行人约定了排除留置权，案外人在债务履行期届满后行使留置权
（3）案外人行使留置权与其承担的义务或者合同的特殊约定相抵触
（4）案外人在执行法院采取查封、扣押或其他强制执行措施时未实际占有或控制执行标的
（5）案外人主张的留置权设立于执行标的被查封、扣押或强制执行之后
（6）案外人对被执行人享有的债权已经消灭
（7）案外人在留置权设立后已经接受被执行人提供的其他担保的。
三、案外人基于动产所有权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
12、案外人作为被执行人保留所有权的一般动产的买受人，在该动产被查封或扣押后，主张其已支付部分价款，且实际占有为由提出执行异议，请求解除查封或扣押的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。
案外人在指定期限内将剩余价款全部交付执行的，应裁定中止执行该标的物。申请执行人因此提起执行异议之诉的，判决不得执行该标的物。
案外人未在指定期限内将剩余价款全部交付执行的，驳回其异议申请案外人提起执行异议之诉的，驳回其诉讼请求。
13、被执行人买受并实际占有的一般动产，案外人以其对该动产保留所有权为由，提出执行异议，请求排除执行的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并裁定不予支持。
因此引发的执行异议之诉案件中，案外人享有法定的解除合同权且取回权未受限制，或者同时具备下列情形的，应判决不得执行该标的物：
①案外人与被执行人订立的保留所有权买卖合同合法有效
②该合同成立于案涉动产被查封或采取执行措施之前
③案外人提供的证据能够证明该财产来源、交付时间及完整的流转过程
④案外人同意将被执行人支付的全部价款交付执行
⑤案外人与被执行人不存在利益关联等情形。
14、案外人保留所有权的一般动产，出让给他人后经该他人转让由被执行人受让并占有使用，案外人在该动产被查封或采取执行措施后以其保留所有权为由提出执行异议，请求排除执行的，应裁定驳回其异议案外人提起的执行异议之诉，如被执行人符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第二款规定的善意取得情形的，应驳回其诉讼请求。
15.案外人以其系登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产买受人为由对执行法院的查封、扣押等执行行为提出执行异议的，应裁定驳回其异议。案外人提起执行异议之诉，请求排除执行，同时具备下列条件的，应予以支持：
（1）案外人与被执行人在案涉特殊动产被采取查封等执行措施之前已签订合法有效的书面买卖合同
（2）案外人在执行法院采取查封等执行措施之前已经实际占有并使用该特殊动产
（3）案外人已向被执行人支付了全部价款，或者在指定时间内将剩余价款全部交付执行。
16.、案外人以其与被执行人存在机动车挂靠关系为由提起执行异议，请求对登记在被执行人名下的机动车排除执行的，应裁定驳回其异议请求。由此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形予以处理：
（1）作为被执行人的运输企业出资购买车辆，将车辆运输经营权转让给案外人，并由案外人挂靠在运输企业从事道路运输，案外人请求排除执行的，不予支持
（2）案外人出资购买车辆，挂靠在被执行人运输企业的名下，并以运输企业作为车主办理车辆所有权登记的，如双方签订合法有效的合同，且案外人确系执行标的物实际所有权人的，对其排除执行的请求应予以支持。
四、案外人基于有限责任公司股权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
