一、总则
第一条 为加强和规范黄州区农村村(居)民建房管理，确保乡镇集镇、村庄规划和土地利用总体规划的有效实施，促进经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖北省城乡规划条例》和《湖北省土地管理实施办法》等有关法律、法规的规定，结合黄州区乡(镇)村实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于黄州区363平方公里的规划区范围内、中心城区范围之外的区域内村(居)民改、扩建和新建个人住宅及其他建构筑物的管理活动。
第三条 本办法所称的村(居)民：取得集体土地使用权属证件(宅基地)的村民取得国有土地使用权属证件的居民“村改居”后，所在区域个人建房建设用地仍然是集体土地，并且按村民政策管理的居民。
第四条 农村建房管理应坚持以下原则：
(一)严格控制原则。由乡镇政府审定，确定全年的村(居)民住宅建设用地总量、建设总量、建房规模，划定建房安置点，符合建房条件的按指标予以控建。
符合条件的建房户，坚持“一户一宅”原则，且原则上每户建房层数不超过3层、限高10米。
严禁在规划控制区域和法律、法规禁止个人住宅建设的其他区域内新建、扩建、改建、翻建个人住宅。已建成的零星个人住宅，应当逐步就近迁入居民点或住宅小区内还建已取得合法土地使用权的空地，应有计划列入区政府年度土地置换计划，依法收回土地使用权。
(二)统筹规划原则。村(居)民建房必须符合土地利用总体规划和乡镇集镇、村庄建设规划。村(居)民居住点或住宅小区修建性详细规划，由乡镇人民政府组织具有相应资质的规划设计单位编制，并确定建筑风格，体现乡村特色，按法定程序报区政府审批后实施。
村(居)民申请建房时，提供建筑设计方案中的建筑外观必须符合村(居)民居住点或住宅小区整体设计风格要求。
(三)节约用地原则。村(居)民建房应当坚持节约、集约、合理用地的原则，坚持用地计划管理原则，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的荒地，原则上不得占用农用地，严禁占用基本农田。
村(居)民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。使用建设用地和未利用地的，每户宅基地面积不得超过200平方米(含附属设施)确需使用农用地建设住宅的，应当依法办理农用地转用审批手续，每户宅基地面积不得超过140平方米(含附属设施)。
(四)依法审批原则。村(居)民建房必须严格按照土地利用总体规划、村镇规划、村庄规划和相关规定等程序依法审批。禁止非法买卖或者以其他不正当手段非法转让村(居)民住宅用地。
村(居)民宅基地和集体土地上已建成的村(居)民住宅，只限于在本村村(居)民之间转让。
村(居)民将原有住宅出售、赠与他人，或者将原有住宅改为经营场所等其他用途，再申请建房的，一律不予批准。
村(居)民一户一宅之外(因继承房产等依法取得两处以上宅基地除外)的宅基地、已安排异地新建的原有宅基地、户口迁出本集体经济组织和农村五保户腾出的宅基地，由村集体经济组织或村委会依法收回。
已取得建设用地通知书或土地使用证，自依法批准之日起满两年未动工兴建的，依法予以收回。
二、申请条件
第五条 符合本办法规定的下列对象才可以申请建房：
(一)属于农村集体经济组织成员
(二)由村民转为居民后，所在区域个人建房用地原是集体土地(宅基地)，土地处在批准的规划确定保留的村(居)民点内，并且按村民政策管理的。
第六条 符合下列条件之一的村(居)民，需要新建、改建、扩建或者翻新住宅的，可以申请个人建房：
(一)因无住房需要新建住宅的
(二)家庭人口众多，符合分户建房条件的
(三)已使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积的80%，确需在原址改建、扩建、或者易地新建的
(四)按照乡(镇)村规划调整宅基地和实施土地整理，确需易地新建法的
(五)原有住房属于D级危房或因自然灾害等原因灭失，确需易地新建或者符合规划要求可以原址重建的
(六)原宅基地被征收需易地建房的
(七)市、区政府规定的其他情形。
第七条 村(居)民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：
(一)年龄未满十八周岁的
(二)原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的
(三)出租、出售或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的
(四)法律、法规和政策规定不符合申请宅基地条件的其他情形。
三、报审程序
第八条 符合条件和要求的村(居)民建房均须按照下列程序依次办理：
(一)符合建房条件的村(居)民，确需单独建房的，应当以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出用地申请
(二)村两委在5个工作日之内依据有关文件要求进行资格审核，提出初审意见，并集中申请人的申请和初审意见，向乡镇规划建设管理所提出申请
(三)乡镇规划建设管理所受理申请后，在5个工作日之内会同国土资源所进行实地踏勘，审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合土地及集镇、村庄规划，出具地类报告，依据该报告确定耕地占补面积，与村委会签订耕地占补协议，依法依规落实按照建设占用的耕地“占一补一”、“先补后占”和“占优补优”的要求，并依据有关政策会商后出具初审意见(由乡镇规划建设管理所和国土资源管理所签署意见)
(四)由村(居)民将申请、个人身份证、乡(镇)村级各类证明、规划部门红线图、土地勘测定界图、技术报告书、耕地占补协议和方案等资料齐全后，报国土资源管理所受理，由国土资源管理所报乡镇人民政府、火车站经济开发区管委会审核。
(五)初审意见回复到村两委，村里即可召开村民代表会议或村民大会依据一户一基、户口管理工作类别、法定年龄、村规民约等讨论申请，依法公示结果
(六)受理乡镇规划建设管理所申报材料(含地形图、房屋建设施工图纸、效果图等)后，依照《行政许可法》规定，住建部门在10个工作日内作出行政许可决定，符合条件的核发《乡村规划建设许可证》。对不符合规划要求的，做出不予行政许可决定，书面通知申请人，并说明理由。
第九条 申请建房审批手续完成时，申请人及时将完整资料报乡镇规划建设管理所、区住建局、执法局等相关单位备案。
四、建设管理
第十条 乡镇规划建设管理所是乡(镇)村(居)民建房的监管主体，依职履行住宅建设的质量安全监管。
第十一条 乡镇规划建设管理所会同国土资源管理所，在村(居)民建房施工前到现场放线。
第十二条 房屋竣工后，由建房户申请，乡镇规划建设管理所和国土资源管理所实地勘测验收。
第十三条 各村委会是管理辖区村(居)民建房的责任主体，积极宣传有关法律法规和文件精神，加强对辖区内村(居)民建房的监管。日常巡查发现违法违规建设苗头，应立即劝导，做好化解工作。发现违法违规建房行为，应立即制止，并即时向本乡(镇)人民政府、火车站经济开发区管委会和区城乡综合执法局报告。
五、法律责任
第十四条 对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，由区国土资源管理部门责令退还非法占用土地，恢复土地原状。
第十五条 未取得乡村规划建设许可证的，区国土资源管理部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定，非法批准村(居)民建房用地的，其批准文件无效，对非法批准村(居)民建房用地的直接负责的主管人员和其他责任人员，依法追究其相关责任，并依法收回非法批准、使用的土地。非法批准给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第十六条 对所有违法建设行为一律由所在地乡镇人民政府、火车站经济开发区管委会责令限期整改。逾期不改正的，由乡镇人民政府、火车站经济开发区管委会牵头组织执法部门依法予以拆除。
第十七条 参与农村村(居)民建房的勘察、设计、施工、监理单位和建设承包人，依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第十八条 实施农村建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、附则
第十九条 乡(镇)村集中建设住宅小区，遵循统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一管理的原则。村民多户联建或业主开发等形式建设多层住宅楼的，依照《建筑法》规定，必须履行工程建设基本程序，取得《建筑工程施工许可证》后方可动工建设。
