碧桂园爆雷，很多人预料到了，但远洋集团爆雷，很多人完全没想到。
远洋集团（03377.HK，以下简称远洋）不仅是国资房企，也是最近两年为数不多债务未违约的企业。然而，在2022年8月14日，远洋集团发布了一纸公告，撕下了光鲜的外衣，正式官宣爆雷。
资本市场被此消息震惊，当日远洋港股股价下跌5.13%，次日再跌8.11%，截至8月15日收盘，远洋股价为0.34港元，总市值25.89亿港元，而远洋的股价巅峰时为13.076港元，总跌幅达97.4%，市值蒸发了970亿港元。
远洋去年销售额还达 1002.9 亿元，是不折不扣的千亿房企，这样的巨无霸轰然倒塌，引发了行业以及全社会的广泛关注。
十年之功，毁于一旦
远洋在2022年的业绩表现可谓惨不忍睹，但因为是国资背景，很多人并不担心其会爆雷。
财报数据显示,2022年远洋总营收为461.3亿元,同比2021年的642.5亿元下滑了28.2%,归母净利润为-159.3亿元,同比上一年同期的27.29亿元下滑了683.71%。从下表可以看出,成长能力指标的各项数据均为负数,是远洋上市以来的首次亏损。同时下表也说明远洋营收和净利润的不稳定,忽高忽低。2020年,疫情让其逐渐触底,这种不稳定演变为震荡下滑,直到2021年地产的“小阳春”才让营收变得漂亮一些。
与之对应的是毛利率和净利率均创新低,2022年,远洋毛利率仅为5.15%,相比2021年的17.52%的毛利率下滑了12.37个百分点。净利率-33.93%,同样是远洋自上市以来的新低。而同为国企房企的保利发展在同期的毛利率为21.99%,净利率为9.61%,另外两家国企房企中海地产和华润置地毛利率和净利率分别为21.29%、26.22%和17%、15.65%,远洋的毛利率都不如这三家同为国企房企的净利率高,这说明远洋自身存在巨大问题。
远洋是港股上市房企，今年上半年业绩预告已在8月14日发布公告，预期集团上半年亏损约人民币170亿元至200亿元，2022年同期亏损仅为10.87亿元，亏损继续拉大。若算上2022年的亏损，亏损金额预计最高可达359亿元。
在2014年至2021年的8年间,远洋从未亏损,但净利润最高的是2017年的51.15亿元。除了2014年的45.97亿元、2018年的35.74亿元和2016年的38.12亿元之外,其他年份的净利润均在23亿元至28.66亿元之间。这8年总利润约为277亿元。即使算上2013年的40.75亿元和2012年的37.96亿元,此前10年的总利润为356亿元。这意味着,自2022年至今的亏损已经超过了此前10年的总利润。可悲的是,十年之功,毁于一旦。
远洋在财报中认为巨额亏损有三个原因。首先，境内整体房地产市场低迷等情况导致毛利率下降，进而导致亏损。其次，物业项目计提的减值拨备增加，分占合营企业和联营公司的业绩下降。最后，人民币贬值造成的汇兑亏损。然而，这类解释并未得到市场的认可，因为远洋面临的三个问题，其他房企同样需要面对。但有的房企不仅营收得到较大提升，利润也并未受到影响。
地产从业者叶方伟对远洋的爆雷深感意外，“我们曾与远洋合作过一些项目，结算一直很正常，没有出现债务违约的情况。远洋今天的爆雷说明整个地产行业正面临下行趋势，我以前一直坚信爆雷的只会是民营房企，没想到国企同样可能出现爆雷。这或许会对整个行业造成打击，进而严重影响投资者的信心。”
真爆雷还是“缓刑”？
据《华夏时报》最新报道，远洋虽然债务违约，但未必真的会判“死刑”。远洋正在对票据进行同意征求。远洋已经收到足够的同意指示以达成将于8月17日下午举行的会议所需的法定人数和足够的赞同特别决议案的同意指示，将在会议上通过有关特别决议案。据悉，自7月份以来，远洋集团多次召开债券投票会议，已成功将另外一笔债券的兑付争取到展期，展期期限为30日。
近日,恒大、碧桂园等大型房企相继爆雷,已经引起了相关部门的高度关注。就在远洋宣布违约的第二天,国家统计局新闻发言人付凌晖回应了房企债务问题,表达了对房企债务问题的乐观观点。他表示,房地产仍处于调整阶段,出现的问题只是阶段性的。随着调整机制和后续政策的发挥作用,住房消费和房企投资意愿有望改善。在这种官方意愿的加持下,远洋有望豁免违约。
尽管债务人同意豁免可能不会引发爆雷，但远洋的债务违约仍然给公司带来了巨大的商誉损害。即便后期通过展期等手段规避风险，但其违约行为已为整个行业笼罩上阴影，对投资者产生严重打击，导致其投资热情受挫。
关于远洋国企的身份，有业内人士表达了不同观点。该人士介绍称，远洋集团最早是由中远房地产开发公司成立的国有企业。然而，在2003年的二次改制后，它已经演变成拥有7家股东的中外合资企业，并于2007年更名重组，最终成为外商独资企业。尽管远洋集团现在是中华人民共和国中央人民政府直接管理的53家直管特大型的部级中央企业之一，但其实它与万科、绿城、金地等房企一样，都是混合所有制房企，只是具有国企背景。因此，不能简单地将它称为国企。
该人士表示，即便远洋展期成功，同样面临实质性违约的巨大风险。8月1日的“18远洋01”债权人会议通过《关于增加“18远洋01”本金兑付宽限期条款的议案》，给予本金兑付日连续30个自然日的宽限期。同时，债权人反对展期方案，要求按期全额兑付“18远洋01”本息。一旦9月1日远洋仍无法兑现，且债务人不同意继续展期，远洋就构成实质性违约。而面对官宣爆雷的这笔债务，如果债权人不同意展期，同样构成实质性违约。
尽管业内对此事的看法各不相同，但远洋集团这种状况对公司的融资和未来发展将产生严重负面影响，其负面作用难以估量。这位人士还强调，本次债务违约对公司的影响不容忽视。
短期债务压力巨大
BT财经从远洋财报中发现，远洋近期面临较大短期债务压力。根据财报，截至2022年末，远洋总贷款增加到970.23亿元，一年内到期债务380.92亿元，占总负债的比例最高，达39%。这一数据在2021年仅为186.68亿元，一年内增加了近200亿元。在1到2年内到期的债务中，有210.62亿元，占比22%。而在2至5年到期的债务中，有300.61亿元，占比31%。然而，5年以上的到期债务仅有78.08亿元，占比只有8%。由此可见，在2年内到期的短期债务合计近600亿元。
与此同时，远洋的资产负债率显著上升。2022年，远洋资产负债率高达80.54%，超过三道红线的硬性要求，属于“触雷”房企。而2021年，远洋资产负债率只有72.82%，一年内资产负债率提升了7.72个百分点。实际上，自2018年以来，远洋一直在努力降负债。2018年资产负债率为74.68%，随后三年一路下跌至2021年的72.82%。尽管总体降负债并不明显，却在三年内下滑了1.86个百分点，也体现了远洋降负债的决心。只是，2022年的资产负债率猛涨，甚至超过2018年5.86个百分点。
房企负债不怕长期债务,最怕的是短期债务。长期债务可以通过各种手段来闪转腾挪,毕竟未到期。多少债务房企都可能不怕。但短期债务会给房企带来巨大压力。因为一旦无力兑现,就构成事实违约,严重影响房企下一步的“借新债还旧债”。一旦房企无法顺利融资来还债,基本会爆雷。所以,叶方伟强调了短期债务对房企的巨大影响。
远洋在2022年年末的现金流出现大幅下滑。2022年年底现金及现金等价物余额为46.23亿元,较上一年同期的146.2亿元减少了100亿元。手中可用现金已经无力覆盖短期债务。 上半年,远洋集团的销售表现并不差。前7月份,远洋集团及联营公司累计协议销售额约为381.5亿元。但从业绩预告中,远洋集团预计将亏损200亿元。这意味着,即使在前7个月卖出了381.5亿元的房子,远洋也无法带来经营性现金流增量,甚至让自身的现金流更加难以覆盖短期债务。
前七个月的销售额虽然看上去不少，但具体来看，总销售额为381.5亿元，销售面积为300.83万平米，每平方米销售均价为12700元。而去年同期的数据分别是520亿元、311万平米、16700元。这三项数据均出现了较大的下滑，每平方米均价下滑了4000元，跌幅接近四分之一。此外，销售额的跌幅更是高达27%。
房地产行业在2023年面临着短期债务压力,整个行业的境内债到期规模高达19942亿元。前4个月,行业仅偿还了9053亿元债务,这意味着还有超过1万亿元的境内债需要在年内偿还。据BT财经统计,房企在偿还债务的高峰期集中在6月至8月,这也是碧桂园和远洋爆雷的原因之一。
2024年到期境内债规模相比2023年有明显收窄,债务总额为13748亿元,降幅达6194亿元,同比收窄超过30%。需要重视的是2023年到期的美元债金额高达770亿美元,同比增幅约三分之一。今年前4月,因各房企本身资金面临巨大压力,仅偿还62亿美元,尚有708亿元美元待还。随着偿债高峰的临近,或有更多房企爆雷出现。
暴力扩张酿苦果
远洋走到今日，或与其暴力扩张有关。
2021年，远洋集团、远洋资本以40亿元的价格获得了红星地产70%的股权。此次收购除了带来巨额债务外，还给远洋带来了大量的二三线乃至三四线城市的库存。远洋高层的这一举动也被市场认为是“昏招”。
在地产整体下行的时期,白衣骑士的结局都不太好,比如融创孙宏斌、富力李思廉。虽然当时做白衣骑士有自己的小算盘,确实是救了万达。而如今,融创爆雷、富力也早已经爆雷。如今,李明貌似也步他们后尘。
从原来的买买买到如今的卖卖卖，远洋历时时间更短，如今远洋通过变卖资产和抵押，已回笼资金超百亿元，却依然无法填上前几年扩张时挖下的大坑。
远洋和红星美凯龙的合作远非40亿元。在收购股权之前,远洋以10.3亿元的代价获得红星企发18%股权,随后又以约23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流子公司全部股权和债券。因此,远洋在红星地产身上总耗资达73.42亿元。
就在同年8月，远洋资本对中国华融进行了战略投资，接着收购了新加坡大信商用信托管理有限公司70%的股份。除了这些大规模的收购行动之外，远洋还发起成立了4亿美元的物流地产私募基金和6亿美元的地产特殊机会基金。此时的远洋显得财大气粗。
2022年10月，远洋以64.15亿元的价格，出售了北京朝阳东三环商务中心核心区Z6地块。该地块为CBD正在兴建的甲级办公楼。能出售手中优质项目，说明远洋真的遭遇资金难题。
据知情人士透露，远洋集团通过收购红星地产的多个项目，最终导致远洋自身陷入困境。远洋旗下多个原红星地产的项目公司作为融资主体，其信托债务出现逾期或违约。作为担保人的远洋，因此不可避免地成为债务人。以长沙红星天铂项目为例，已经出现展期。这个项目原本属于红星地产，而远洋只是接手者。由于并购，远洋还触发了其他多个项目的融资逾期。 远洋收购红星地产后，所有项目管理人员都是远洋空降，红星员工大部分被裁减。而红星债务纠纷较多，这导致远洋现在面临着总包高额索赔。很多项目不得不停摆。
远洋重资砸向红星地产,是因为红星地产的规模较大。在全国范围内,红星地产拥有超过50个城市和100多个项目,拥有1800万平米的土地储备。仅在2020年,红星地产就耗资168亿元购买了553万平方米的土地。由于红星地产有央企背景支持,远洋融资成本较低。例如,2021年7月13日,远洋发行了一笔3.2亿美元的美元债,票面利率仅为2.70%。相比之下,另一家知名房企泰禾的美元债票面利息一度高达15%。
远洋的融资成本一直不高，相比民企有绝对优势，他们能出现资金压力，说明自身经营并不好，加上扩张的步子太大，导致可能出现债务违约。叶方伟将远洋的爆雷归咎于自身经营不佳，“融资成本低、央企背景加持，各种利好集于一身，远洋是把一副好牌打得稀烂。”
目前说远洋爆雷或为时过早,毕竟远洋还有中国人寿和大家人寿两个“金主”,这点债务,在险资面前不是多大问题,但救急不救“穷”,“金主”已经为远洋数次输血,能救远洋的只有自己。
李明此时是否会为当初的激进扩张而感到后悔,我不知道,但我可以肯定的是,扩张业务并不是一件容易的事情。
