8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，在部署下半年工作时明确提到，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，这是央行继7月后再次提及存量房贷利率调整。

在分析人士看来，在央行的指导下，商业银行的积极性更强，或为银行调整存量房贷利率营造出有利的政策条件，推动其更快落地。

对于大家关心的何时下调利率，多家表示还未有具体调整方案。其中，某银行称，目前具体方案并未出来还有部分银行表示，仍在调研相关情况，暂未进行调整。

中金公司称，当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元。

多家银行未出具体方案

近20天内，中国人民银行已两次提及存量个人住房贷款利率调整。中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平对《证券日报》记者表示，“监管再次表态，意味着存量个人住房贷款利率调整将打破僵局，进入实操阶段。”

中国人民银行在第二次提及存量个人住房贷款利率时提到了“依法有序”。对此，招联首席研究员董希淼对《证券日报》记者表示，“依法”是指存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下由借贷双方依法协商达成，中国人民银行不会直接规定利率调整的对象和幅度“有序”即存量个人房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。

此外，中国人民银行第二次提及存量个人住房贷款利率时还提到了“指导”，对此，杨海平认为，监管有可能会通过指导意见等方式明确存量个人房贷分类分批调整的规则，且这个规则符合市场化、法治化原则。

从监管部门两次表态后有关公开报道的商业银行具体落实情况看，除兴业银行广州分行近期在部分区域推出存量房贷利率1年期利率优惠券之外，其他银行暂未公布最新的下调政策或落地方案。

7月27日，曾有多家银行工作人员对记者表示，正在等待相关部门的通知。8月2日，前述11家上市银行中，多家表示还未有具体调整方案。其中，某银行回复记者称，目前具体方案并未出来还有部分银行表示，“仍在调研相关情况，暂未进行调整”。

部分银行客服人员回复基本与官方回复一致。其中，某国有大行客服人员告诉记者：“还未接到中国人民银行下发的文件通知，通知正式下发后会做相应调整。”另一家大行客服同样表示，并未接到正式通知。此外，多家银行客服建议，可随时关注官网最新公告，或连线贷款经办支行了解最新信息。

银行压力有多大

德邦证券研报认为，存量房贷年利息或超2万亿，受存量房贷利率调整影响的年利息或超4000亿。在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，我们测算得出当前存量房贷年利息在2万亿以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。

民生证券研报指出，对比2008年，当前规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。

中金公司称，当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元（约7%）全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%节约社会利息支出相当于LPR降息1.4次（14bp）。

银行担心“同业挖墙脚”

实际上，早在2009年，存量房贷利率的调整就出现过。

在当时房地产调控背景下，央行于2008年10月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，不过该优惠举措主要针对新增客户。同时，央行在答记者问中提到金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

此后，商业银行在2009年初开始推出新的存量房贷利率优惠政策，当时不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，以享受七折利率优惠。

信达证券统计8家上市银行个人贷款利率回归的数据显示，这些银行存量个人住房贷款利率在2009年降幅达237BP（基点）。考虑房贷利率下限从八五折调整到七折，在当时的基准利率下相当于可以调降89BP，意味着当时可能超过50%的存量住房按揭贷款实现了重新定价。

值得提及的是，这也造成了当时跨行“转按揭”争夺存量客户的现象较为突出。

对于此轮房贷利率的调整，东吴证券李勇团队认为，如果此次大行依靠较低的存款成本下调存量房贷利率，则小行的优质住房贷款存在流失的风险反之，如果小行因为净息差优势而下调存量房贷利率，大行跟随下调将令净息差承压，均会出现因“贷款搬家”而引发的问题。

鉴于政策一旦实施将导致潜在的“贷款搬家”风险，李勇团队认为政策转为强制性的可能性较低。

“我们呼吁，别放开跨行转按揭，这样会加剧同业挖墙脚。”某大型股份行资负部的一名人士对证券时报记者直言。他的初步分析比较乐观，央行的措辞没有再提“置换”，意味着“转按揭”这个诱发银行间竞争的工具大概率不会重启。

“当前的经济环境与2009年存在较大的差异，房贷规模增速相对于2009年已明显放缓，房贷占信贷存量的比重更大，存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。”在当前因城施策的思路下，信达证券认为房贷利率的差异化特征更加明显，房贷加权平均利率相对于LPR的偏离明显低于2009年，较难出现类似于2009年那样在满足特定条件的情况下，统一将存量贷款利率降至七折的情况。同时，本轮存量房贷利率调整涉及的范围可能明显低于2009年，银行根据客户综合资质进行调整的空间也将更大。

文章来源：综合自证券日报、证券时报、金融投资报等