前天的新闻联播，播报了一条重要消息：

7月21日的国常会指出，要在超大城市和特大城市积极稳步实施城中村改造。并指出这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

会议上通过的文件叫《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

这个意见意味着什么？属于大利好吗？属于传说中一篮子政策里面的一个吗？

我们就来拆解一下城中村改造这个事。

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其实早在4月28日的重要会议中就提出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设。

应该说，这是一个考虑了很长时间的储备政策。只是鉴于当时经济状态还不错、鉴于要保持定力、不大干快上，并没有立即推出——其实整个上半年的财政支出强度都是偏弱的，发债量也是偏少的，这都是定力的体现。

直到7月14号才推出了关于平急两用公共基础设施建设的指导意见。

其实，不管是平急两用公共设施建设，还是城中村改造，本质上都是用来托底经济、刺激经济扩张的一种手段。

这和当年2008年出台的一系列托底政策没有本质的不同，可能只有规模有差别。

这是我们首先要理解的一点。

当年，一说基建就是铁公机，现在顶多再加上充电桩、特高压电线这样的新型基础设施。可是当高速公路和大桥都已经修到大山里之后，老三样就没有实际价值了。

所以你转着圈儿去想，如今还有哪里需要建设一下子的？

想来想去，那就是把城市建得更高大上、更漂亮、功能更健全吧。

那首当其冲就要把城中村给改造了。

现在各种数据已经明显表现出经济压力大的现状，所以一手出台促进民营经济的意见，一手出台城中村改造的意见。

今年一到六月份，全国一般公共预算收入同比增长13.3%，这个数字看起来还不小对吧，但主要是因为留底退税的影响，把这个影响去除之后，六月份公共财政收入和税收收入都降到了负值区间，这个下降更多的是因为经济本身的放缓。

由于企业利润增长低迷，所以企业所得税的降幅就比较大，这个成为拖累税收的一个主要原因。

经济眼看着需要有形之手来托一把，而现在基础设施的边际价值已经在递减，这意味着很多项目是无法产生现金流的。

那城中村改造就被提上了日程。

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那么这一次推进城中村改造的动静会有多大呢？对于房地产、对于整个经济体会有什么影响呢？

会像前几年的棚改一样，成为注入货币的一个新引擎吗？

但就这件事本身来论，它的影响和托底作用并不会太大。

一是因为这一次限定在超大城市和特大城市，为数不多的少数群体。

中国超大城市有7个，分别是：

北京、上海、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市有14个，分别是：

武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

相比上次棚户改造是全国大小城市全面实施，这一次的范围就小了很多。

二是因为城中村改造其实一直在推动，只是很难推，很难说会因为一个文件而变得容易推进。

另外，还要看具体的落地力度和货币层面给予的融资支持。如果从央行层面开启货币绿灯的话，那效果就会比较显著，否则不会产生明显的作用力。

具体可能是什么绿灯呢？

比如说，定性为城中村改造的项目，规定商业银行要给予廉价资金的支持，央行也可以通过定向支持再贷款的方式给商业银行定向放水。

这样的话，城中村改造就变成了释放货币的一个新引擎。就一定会成为托举经济和楼市的一个正向作用力。

当然，这个作用力对于房价可能是一过性的。也就是说在改革推进的过程中，由于货币的释放，会形成新的购买力来一定程度上拉升房价（或者减小房价的跌幅）。

但是当改造完成之后，货币的作用力消失，而供应量却大幅增加，所以又会对房价构成向下的作用力。

这是要注意的一点。

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在过去几十年的城市化进程中，城中村一直是被改造的对象。随着后面的地价水涨船高，城中村尤其主城区的城中村也越来越变成香饽饽。

几乎在每个村民的心中，都逐渐萌发出一夜暴富的拆迁梦。

同时，现在的很多项目配套了公益成分，所以利润也越来越薄。于是，价格也越来越谈不拢，拆迁的进度也越来越慢。

改造了这么多年，大量的村子已经被拆。而剩下的，往往是难啃的骨头。互相博弈、互相僵持，看看谁能撑过谁。

所以如果接下来要把城中村改造当作托举经济的一项措施的话，那么就要在制度层面给难啃的骨头安排一个解决方案：什么情况下给予什么样的补偿？钉子户怎样处理？等等问题要有一个说法。

不然的话，推不下去，出台什么意见也不行。

意见中，把范围圈定在特大和超大城市，我认为这是一个“安全边界”。

现在中国的楼市属于总量过剩，但结构性短缺。让特大和超大城市推进城中村改造，实际上是增加房屋供应量的。低能级城市本来就过剩，如果再推进改造的话，未来可能会产生大窟窿。

所以，这种结构性政策对于楼市的作用也将会是结构性的。

对于那些画在圈内的、同时仍然在主城区有大量城中村的城市，可能会是一个显著利好。

比如广州和深圳分别还都有一百多条大型城中村，其中不少还位于寸土寸金的中心城区。

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综合来看：

这对于经济和楼市都算是一个利好，但动静大概不会像上次棚改货币化那么大。

至于股市中对应的板块，没必要过于激动，因为这个政策严格来讲也并不算是一个信息增量。

但这件事本身作用力够不够倒是其次的，我认为重要的是：这是一揽子政策中的一个，后面的还会一一出牌。

是的，我们现在的出牌策略发生了改变，不再是一下子推出整个规模型刺激，而是一张一张地打出，以免社会预期产生太大的波动。